"Ich habe meine schöne Wohnung in einem Mehrparteienhaus an ein junges Pärchen vermietet. Den Vertrag hab ich mir aus dem Internet heruntergeladen. Vertragslaufzeit sollte ein Jahr sein. Nun will das Paar nicht ausziehen und nur noch einen geringeren Mietzins zahlen. Was tun?

Sollte das Mietvertragsverhältnis unter den Anwendungsbereich des Mietenrechtsgesetzes (kurz „MRG“) fallen, so erleben sie soeben den mietenrechtlichen „Supergau“. § 29 Abs. 1 Z 3 MRG sieht eine Mindestvertragsdauer von 3 Jahren vor. Gemäß § 29 Abs. 3a MRG gelten Mietverträge auf bestimmte Zeit mit gesetzwidrigen Befristungen als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Das bedeutet, dass infolge unwirksamer Befristung auf ein Jahr ihr Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Ohne Vorliegen eines besonderen Kündigungsgrunds werden Sie das Paar nicht mehr aus ihrer Wohnung bringen.

§ 16 MRG schränkt zudem die freie Mietzinsbildung insofern ein, als dass der Hauptmietzins je m² der Nutzfläche und Monat den angemessenen Betrag nicht übersteigen darf, der ausgehend vom Richtwert unter Berücksichtigung allfälliger Zuschläge und Abstriche zu berechnen ist. Der derzeitige Richtwert für Tirol liegt bei Euro 6,29. Das Gesetz nennt die Zweckbestimmung der Wohnung, ihre Stockwerkslage, ihre Lage innerhalb eines Stockwerks, ihre über oder unter dem Durchschnitt liegende Ausstattung mit anderen Teilen der Liegenschaft, beispielsweise mit Balkonen, Terrassen, Keller- oder Dachbodenräumen, Hausgärten oder Abstellplätzen, ihre sonstige Ausstattung oder Grundrissgestaltung, die Ausstattung der Wohnung selbst sowie die Lage des Hauses (gute Infrastruktur, verkehrsgünstige Lage, etc) und den Erhaltungszustand des Hauses als relevante Umstände. Werden Verträge befristet abgeschlossen, so gebührt ein Befristungsabschlag von 25 %.

Das bedeutet, dass die Vereinbarung eines Mietzinses als angemessen nicht unbedingt auch einem Rechtstreit standhält. Gerade aufgrund vieler ähnlicher böser Überraschungen ist von einer „Self-made“-Vertragserrichtung dringend abzuraten.